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连续4个月均价超万元 房价真的进入“万元时代”了?

广州资讯中心 发布时间:2020.10.29 23:13:54
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  连续4个月均价超万元,房价真的进入“万元时代”了吗。

  不管相不相信,也不管能否接受,房价“万元时代”还是悄悄来临了。

  

  易居房地产研究院21日发布的一份报告显示,根据国家统计局公布数据进行测算,今年6月至9月份,全国新建商品住宅单月成交均价均位于1万元以上的水平,分别为每平方米10113元、10263元、10540元和10191元。

  如果只是单月均价超过万元,还可以与偶然联系在一起,认为是某种特殊因素导致房价突然上涨,均价被带上了万元水平。问题是,连续4个月均价都在万元以上,且呈逐月上升趋势,可能就不是偶然,而是带有更为明显的必然性,是房价步入“万元时代”的某种标志,或房价仍呈现出无法控制的局面。

  正常情况下,房价应当与经济发展水平、居民收入增长水平同步。既然经济仍保持较高增长速度,居民收入也以高于经济增长速度的方式增长,房价呈现上涨格局,也没有什么可质疑的。关键在于,前些年房价已经严重脱离经济和居民收入增长轨道,犹如野马一样,完全不受控制,以至于多数居民都买不起房。也正是在这样的格局下,中央才提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,并把房价稳定作为城市政府的一项重要责任,反复强调因城施策、分类调控,并对房价出现较大波动的城市及时采取约谈等措施。

  

  不能说房价上涨没有得到控制,与此前相比,房价的稳定性确实有了相当大的改进,特别是炒房行为已经得到了有效控制。那么,为什么房价仍呈现上涨格局呢?难道真的只是房价上涨的惯性作用吗?显然不是,房价上涨与资金监管已成为最密切,也最具有不确定性的一种关系。也就是说,房价上涨从调控层面来说,已经全部到位,甚至可以说力度已经超过想象,超过正常调控水平。可是,推动房价上涨的另一道闸门并没有好好守住,而是出现了严重的泄漏甚至泄洪现象,导致开发商不仅没有危机感,没有采用降价售房的方式化解可能存在的风险,反而在不断地通过扩大负债死杠房价。即便资产负债率很高的房企,也在不顾一切地扩大负债。自然,房价就不可能出现下降了。

  房价不下降,在均价万元的临界点,突破临界点进入“万元时代”也就是无法改变的现实。连续4个月均价超万元,已经证明了房地产市场调控存在的措施分裂现象。这种分裂,实质是在降低调控的作用效率的,也是不利于房地产市场的健康发展的。更重要的,如此下去,会让房地产市场的风险越来越大。

  一个不可忽视的现象是,有关恒大债务问题的消息,能够引发社会广泛关注,可能不只因为这些年来恒大太红太火,而是对房企资金链会不会断裂的担忧,是对房企压房扛价行为的不满。要知道,对房企来说,通过售房回笼资金才是化解企业债务风险、避免资金链断裂最根本的手段。可是,面对企业债务负担已经相当重、资产负债率很高、有息债务已经让企业不堪重负的情况下,相当一部分房企、尤其是头部房企,仍然在通过扩大负债的方式进行扩张、通过扩大负债的方式到处拿地,显然,这是一种恶性循环。一旦资金链断裂,风险可不是一点半点,而是相当令人担忧。

  也许正是虱子多了不怕痒的心理,让头部房企不担心债务出现风险,不担心银行会给自己贷款支持,不担心有关方面不给自己发债。因此,对房地产市场调控毫无敬畏之心,继续我行我素、死扛房价,直到此次恒大出现资金问题,才依稀看到,房价有了点售房回笼资金的迹象。特别是恒大,提出了3年内每年偿还有息贷款1500亿的目标。毫无疑问,每年偿还1500亿有息贷款,除了到股市去筹集资金之外,主要渠道应当是售房回笼资金。因为,恒大在全国的布局很广,真的要想回笼资金,空间还是比较大的,就看愿不愿意降价、如何降价了。只要降价措施得当,还是有可能实现偿还债务的目标的。

  

  这也意味着,虽然房价连续4个月均价超过万元,似乎房价已经全面进入“万元时代”。但是,其稳定性并不强,稳定在“万元时代”的概率也不是太高。在“房住不炒”定位下,房价继续上涨的空间应当比较有限。如果恒大的降价售房回笼资金措施效果比较好,对头部房企降价售房回笼资金也应当是一种有效促进。如果有更多的头部房企加入到降价售房的行列之中,房价出现下降是大概率事件,房价重回万元以内,也是完全有可能的。因为,目前居民的收入水平,真的撑不动万元均价的房价。就算许多城市是“被平均”,但与居民的购买能力相比,仍然是严重偏高的,必须有效遏制。


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